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物业税下的房价计算公式

作者：larrylxie　　发表日期：2005-02-02 13:29:58 来源：新浪网 华东地产
 
d=1-1.5/(1+R*n)

d: 降价幅度
R: 物业税税率
n: 原土地出让期限

假设某房产单价8000元，土地出让期限为70年。开征物业税5%，则d=0.67
不含地价单价为8000*(1-0.67)=2667元/平米

公式说明

A*(1-d)+R*A(1-d)*n=A*(1-d)(1+R*n)=1.5A
(1-d)(1+R*n)=1.5
1-d=1.5/(1+R*n)
d=1-1.5/(1+R*n)

A：单价
d: 降价幅度
R: 物业税税率
n: 原土地出让期限

等式左边是征收物业税后单价和未来物业税之和，等式右边是现价的1.5倍，为什么是1.5这个系数呢？因为，按现在的房价买房贷款30年的话，利息总和相当于房款的50%左右。因此，由于单价下降，我们需要贷款的可能性降低了（20-30万一套房子），我们合理假设这部分利息可以作为房价的补偿。

从这个公式可以推算物业税的合理征收比率。

R=(1.5/(1-d)-1)/n

假设：

房价跌3成，d=0.3， n还是70年，得到 R=1.63%

使用说明：
1、关于时间价值。知道时间价值的朋友，不要直接使用年金现值系数来套算未来物业税的现值。按年金系数计算的话，可能就得出在征收5%的物业税的前提下，房价只需下降3层的说法了。警惕！！

原因是，年金是未来的等额收支，在这里由于物价上涨因素，房屋价格波动因素，未来形成等额收支的可能性很小。基本判断是每年的物业税是递增的，因此，我在编制公式时假设未来每年的物业税现值就等于当前税基与税率的乘积（偏差不会很大）。

2、上述计算，不表明目前房价是合理的，只是说如果实行物业税，房价下跌7成，其实际购买成本才与目前的房价相等。

PS：物业税的开征对房龄偏长的二手房将是致命打击。从此，人们将理性考虑房屋折旧问题。

揭秘“为富人造房”

2005年12月02日 07:26  金成吾

 时下，中国金字塔状的人群经济无可争辩地显现出穷人的量化指标占据绝大多数。由于收入与房价的不匹配，购房便成了一种令穷人苦恼的梦想。

 
  在此种背景下，开发商受千夫之指，暴利、纳税侏儒、没有社会责任感等指责纷至沓来。人们在质问：开发商为什么更愿意为富人造房？于是开发商辩解：“为穷人造房是政府的责任”，“城市中的居住生活成本应该由市场进行自我调节”等等，言外之意就是如果穷人承受不起城市中的居住生活成本可以自动地迁出去。显然这有悖于作为一个正常的国家在经济生活中施惠于绝大多数人群的理念。毕竟中国目前不是以中产阶级为主流人群的橄榄形，买不起房的穷人占绝大多数。

 
  但是，要求商人承担起原本未必属于商人所应该承担的“社会责任”或是自觉降低自身利润为穷人造房，这也显然是幼稚而可笑的，如同现代版的寓言“东郭先生与狼”。

 为了使大众明白开发商为什么给富人造房而冷落了穷人，我们需要探究其开发流程及所谓客户群(富人或穷人)定位：

 开发商如何取得土地

 
  开发商初始选择产品开发方向时所要考量的首先是根据自身的政府资源取得土地及取得什么样的土地的可能性。无论是土地协议转让、项目转让、购并项目公司、企业间合资合作开发、招拍挂还是通过取得土地一级开发权后暗箱操作取得土地二级开发权，凡此种种都离不开开发商与权力寻租者之间天衣无缝的配合，终极目的就是为了能够取得土地并最大限度地降低楼面地价成本。

 土地决定产品属性

 
  在一宗可供开发的土地上，政府部门早已通过规划明确了该宗土地的业态，即居住用地还是工业用地或其他，并且明确了容积率上限，也就意味着基本明确了产品的形态。如果是居住用地，无非是塔楼、板楼、别墅。开发商可细分出平层、复式、叠拼、双拼、联排、独栋等等。因而，政府规划已初步为开发商未来将要造什么房定下主调，房子卖给富人还是穷人已经初露端倪。

 地价未必决定房价

 
  不同区域的地价存在很大差异，而在同一区域建造同质化产品，地价高低的确会影响开发成本。但是，一般而言，开发商并不是在事先确定了一个相对固定的利润率后，用成本定价法制定房价，而是采用市场定价法。显然，市场定价法会为开发商创造更高的利润。

 
  如果地价高，造成成本价接近市场价，达不到开发商的利润预期，那么他们就会创新产品，造成产品的不可比，从而增加利润。所以，地价影响房价但并不决定房价。

 利润决定产品定位

 
  开发什么样的产品除了楼面地价因素影响外，更重要的是开发商对市场的准确判断。这绝不会出于“承担社会责任感”为穷人造房或出于主观爱好专为富人造房，而是在逐利本性的驱使下一切以市场为出发点，在追求利润最大化的前提下，该别墅则别墅该经济房则经济房。

 
  产品及房价决定客户群在产品及房价确定以后，客户群定位也就自然产生了，所面对的是富人群体、都市白领、工薪阶层或者首次置业(自住型)、二次或多次置业(改善或投资型)则一目了然。

 商道本性使然

 
  在商言商，追求投资回报率利益最大化是开发商们的终极归宿。所以，在当前围绕着房价出现的各种利益集团的矛盾冲突中，轻率地指责开发商不愿意为穷人造房本身是对商道的一种非理性的颠覆，是混淆视听。

 还是那句话，“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。穷人买不起房不仅仅在于开发商，而更多的在于其他。   
  

  来源：新京报

众专家谈暴利论房地产暴利来自手段“暴力”?

易宪容(中国社会科学院金融研究所研究员)

房地产暴利本质是掠夺

改革开放20多年，中国市场化的程度已经很高了，但是要素市场发展则相当滞留，从而导致土地、资金、劳动力等要素价格严重扭曲。而正是这种人为的价格扭曲，使得社会民众的大量财富轻易地转移到少数人手中。

比如说，中国的房地产商为什么在短期内涌现出一大批所谓的富豪，如中国的百富排名中有一半以上的人是房地产开发商。这些房地产商在短期内成为富豪，是凭正常的市场竞争、是凭他们个人的市场能力与市场智慧吗？不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。

赵晓(国资委研究中心宏观战略部部长)

盖房子不能仅考虑富人

品牌的形成有历史等各种各样的原因，不一定要通过获得暴利的途径来建立品牌，但房地产业肯定是一个暴利行业，最近福州公布的房地产利润率在50%以上就能充分说明这个问题。

我们应该超越房地产商的价格立场来看待中国的房价问题。从社会福利角度看，盖房子不能仅仅考虑富人阶层，就好比卖粮食，在粮食供应特别紧缺的情况下，单纯以市场的角度调节，粮食都卖给了富人，穷人就没有活路了，房价也一样。高房价的解决办法：增加廉租房、经济适用房供应，增加收入，逐渐消除二元结构。

张海旺(国家统计局景气中心研究室副主任)

房价上涨过快不利经济增长

当前，货币信贷在宏观调控中继续发挥主导作用。但房价增长过快的趋势，将不利于股份制改革和人民币业务对外开放后金融的继续稳定、结构优化和风险减少。

目前房地产开发企业国内贷款虽然明显下降，但总规模仍然偏大，特别是由房价拉动的定金及预收款增长迅。在房地产开发投资的资金来源中，去年11月国内贷款规模2734.8亿元，超过2002年全年514.5亿元，相当于2003年全年的87.5%；去年1至11月，主要来自银行房贷的定金及预收款增长43.9%，增幅比同期本年资金来源高12.2个百分点。去年1至11月，房地产开发投资本年资金来源中，国内贷款和定金及预收款共计8754.2亿元，占61.2%，比1至2月比重升2.6个百分点。

由于房地产开发企业和个人房贷均多为长期贷款，因而无论是房地产贷款规模仍然偏大，还是房贷需求过盛，都必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。去年金融机构短期贷款连续下降，而长期贷款7月起持续上升，到12月达76707.4亿元，比上年增长21.0%，增幅比2004年短期贷款高17.3个百分点。

尹中立(中国社会科学院金融研究所博士)

像抓计划生育那样抓住房问题

在与房地产有关的利益集团中，最值得关注的是地方政府。我国部分城市的房地产价格持续上涨表现出了强烈的中国特色：它是地方政府主导下的房地产价格上涨。从表面看，部分地方政府的行为是为了政绩，但除此之外，也并不排除一些地方政府的一些政策为小集团的利益提供了空间，因为在已经查处的关于官员腐败的大案要案中，与房地产无关的几乎没有，这绝对不是巧合。

我国的地方各级政府应该切实负起稳定住房价格的责任。除了正常的金融、税收政策之外，要有效遏止房地产价格的过快上涨，很重要的手段就是调整政府官员的业绩考核标准，将公共住房保障制度的落实情况列入地方政府的政绩考核体系中，就像抓计划生育那样抓住房问题。

来源：国际金融报

中国十大暴利行业详解 地产居首

《2004年中国十大暴利行业》是中国暴利行业的一份黑名单。但任何一件事都有正反两面。一个行业之所以能成为暴利行业，也说明中国经济对这个行业有着巨大的市场需求，还说明这个行业有着难以估量的市场前景。从这个意义上说，《中国十大暴利行业》又是一张中国投资和经济走向的导游图。
一、房地产业 

暴利率****  暴利绝对值*****

垄断程度***  公众评价恶誉度*****
从2002年第一版《中国十大暴利行业》，到2004年第三版《中国十大暴利行业》，中国的房地产业已一连3年蝉联《中国十大暴利行业》之首。时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国的房地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能动摇甚或问鼎中国的房地产业的榜首地位。

2004年胡润版的《中国百富榜》上，涉及房地产的富豪们竟占据了近半数，准确的数字为45人。而在全世界进入《全球百富榜》上的房地产富豪，不过5名。这与美国、英国及欧盟国际经济研究机构所作出的分析判断，中国房地产业的暴利为全球之冠完全吻合。
 

2002年进入《中国百富榜》的房地产大亨为25人，2003年为35人。2004年为45人。这个数字不断在攀升，这表明中国的财富正在加快速度，向中国房地产业大亨们的私家钱柜里集中。

2004年，近乎疯狂的房价继续快速攀升，涨幅高达13.4%，上海上涨21%，宁波上涨19.9%，天津上涨16.7%，南京上涨16.2%，重庆上涨15%，均创出8年以来的最大涨幅。

而恰恰是近乎疯狂的房价，结束了中国历时八年的通货紧缩，导致了从2003年10月开始的通货膨胀，并造成了中国越来越大的金融风险。

到2004年9月，通货膨胀的势头不仅未能受到遏制，反而越过了5%的警戒水位，达到了5.2%，迫使中国银行在10月28日宣布加息，中国从1994年冻结的存款利率终于解冻。而谁又能保证，这不会是新一轮通膨的开始？

但是，如果细分中国的房地产业，似乎地产业的暴利远远高于房产业的暴利。如果说房产业的暴利率在15%到30%，那么地产业的暴利则在150%到300%。

每次低价征地，都有一大批一夜暴富者，成为百万、千万、亿万富豪，而每次征地都会使成千上万的农民一贫如洗，成为无产者。

1993年，自贡市开始建设高新技术开发区，十年计划征地10平方公里。

据调查，这1.5万亩土地被按每亩地最低0.8万元的低价，强行征用后，转手被按每亩地20～30万元卖出。这些以不到2.5亿元买入的1.5万亩土地，被以30～45亿元的高价卖出，一笔土地倒卖就赚了好几十亿元!

有什么样的暴利能与这样的暴利相媲美?可这样的暴利又是以牺牲谁的利益为代价的？

二、高速公路业 

暴利率*****  暴利绝对值*****

垄断程度****  公众评价恶誉度****

排在次席的为第二次进入《中国十大暴利行业》的高速公路业。2004年对于中国的高速公路业来说，

是暴利如雨的年头。2004年中国出现了煤、电、油、运，前所未有的紧张状况，随着煤、电、油的四面着火，全国运力八方告急，公路运输价格不断攀升，于是，中国的高速公路业的暴利，便再次浮出水面。

中国的高速公路在以惊人的速度高速发展，其公路总里程己位居世界第二。

2004年，坐地收银的中国的高速公路进入了收获期，据中央电视台披露，一些高速公路的收费员月薪高达八九千元，超过了国家公务员最高一级的工资。请问，一个从事如此简单劳动的高速公路的收费员，凭什么拿这么高的工资?是物有所值吗?

这个行业在所有的特征上，都具备了暴利行业的特征。

国家应当尽快地调低各种等级的高速公路的收费标准，以降低公路运输的成本，并缩短高速公路的收费年限。中国每年花在物流上的支出，已达到国民生产总值的20%～30%，全球找不到第二个运输成本如此之高的国家。这样做既可以改变社会财富的分配不公，又可以降低通货膨胀的风险。

三、殡葬业 

暴利率*****  暴利绝对值****

垄断程度****  公众评价恶誉度*****

排在第三位仍为殡葬业暴利。尽管在2004年中，

殡葬业暴利遭遇了包括政协委员和人大代表们在内的，社会各界的猛烈批评，遭遇了前所未有的舆论风暴，尽管主管殡葬业的民政部门，也被迫作了点表面文章，但我们所看到的是，殡葬业暴利依然如故。而且，从2004年揭露出来的情况看，殡葬业暴利更加触目惊心。

我们为什么如此重视殡葬业暴利？首先是因为它涉及千家万户，涉及到公共利益。

根据国家统计局公布的数字，我国死亡人口每年大约有820万人。按照低标准丧葬费用计算，假如平均每人2，000元丧葬费，那么，可以估算出殡葬行业每年的市场是164亿元。如果再算上骨灰存放、购买墓地等费用，殡葬行业的销售总额将超过2，000亿元。

如此之大的一个市场，我们能漠然视之吗？

关于殡葬业暴利，让我们看看2004年10月12日的，来自新华社的这条新闻：

江西南昌市审计部门不久前在对南昌市殡葬管理处审计时发现，去年全年殡葬处除工资外发放职工奖金、福利477万元，人均约5.6万元；全年招待费开支61.89万元，月均5.15万元，占全部公务费支出的33%；违规列支市民政局和税务、物价等单位人员的加班费、补贴、餐费及差旅费等11万元。

这里有几个数字让人震惊：江西省城镇职工去年的人均收入才6，900元。可去年全年殡葬处除工资外发放职工奖金、福利477万元，人均约5.6万元。殡葬职工的工资外收入，便为该省城镇职工人均收入的8倍。中国哪个行业能望其项背?这不是行业暴利，又能作何解释？

四、驾校业

暴利率*****  暴利绝对值***

垄断程度***  公众评价恶誉度***

排在第四位的为驾校业。驾校业是首次入选《中国十大暴利行业》的新兴的暴利行业，

我们之所以将驾校业纳入暴利行业，是因为它的收入中不仅含有暴利，而且在它的收入中，还包含着太多的、明显的非市场因素和司法权力寻租。

当中国的小汽车每年以两百多万部的加速度，进入中国人的家庭的时候，中国每年至少有四五百万人，(甚至更多)，有学习驾驶小汽车技术的市场需求。这个市场需求的规模超过150亿元，因此而产生的暴利在50亿到100亿元。这是一个很惊人的数字。

那么，驾校从培养一个驾驶员能获得多少利润?一位驾校业的业内人士估算：仅以学桑塔纳的北京市最低收费2，700元为例，(北京在全国的收费是较低的，深圳竟有高达7，000多元的)刨去教练员的工资、油钱和车辆磨损折旧，1，000元的毛利应该是没问题的。需要说明的是，在这2，700元当中，900元是要上缴给主管驾校业的交警部门的。

获得驾车的技能，驾校并不是惟一的途径，但拿到驾照，驾校却是惟一的途径，这又是为什么?

读到此处，你会不会发出这样的疑问：谁为驾校业制造了这场黄金雨？

 五、电力业

暴利率****  暴利绝对值****

垄断程度*****  公众评价恶誉度***

电荒是2004年中国的一场灾难，

它不是天灾，而是人祸。有人怀疑，2004年中国电荒是电力行业所刻意制造的电荒。

一方面，电力行业借电荒向煤炭行业施压，强迫煤炭行业以大大低于市场价的价格，以比石头还便宜的价格，以电煤价将煤炭卖给它，另一方面，电力行业又借电荒向国家施威，强迫国家提升电价，以制造行业暴利。

提高电价是杀贫济富，节电是让我们再过穷日子。

只要电力行业的行业垄断依然故我，只要国家对电力行业的行业垄断像现在这样倍加呵护，中国的电荒只会愈演愈烈。

排在第五位的为电力业。由国家垄断的国家电力公司，成了2004年中国电荒最大的受惠者。

据国家经贸委2003年1月24日公布的数字，2002年，我国510户重点企业总计实现利润超过2，800亿元。

中国最赚钱的行业排名依次为：电信719亿元，石油644亿元，电力228亿元，汽车204亿元，冶金200亿元，石化175亿元，烟草119亿元，轻工113亿元。

我们再来看看电力行业的平均年工资：

来自国家统计局的统计年鉴显示：2003年，全国职工的平均年工资为14，040元。其中，非垄断行业的农林牧渔业职工工资为6，969元，电力、煤气、水等垄断行业是18，752元。

据了解，广州市电力集团公司一名普通职工的月工资不到6，000元，尽管此工资在各行业工资上已经是鹤立鸡群，但加上奖金、住房公积金及各种补贴后，其年薪可达到15万元，相当于全国职工年均工资的10倍。

六、有线电视业

暴利率****  暴利绝对值****

垄断程度*****  公众评价恶誉度****

排在第六位的为有线电视业。有线电视业也是首次入选《中国十大暴利行业》的暴利行业。

从2003年7月1日起，

北京市有线电视收视维护费从12元调整到18元。收视费大涨50%，此新闻发布后，舆论哗然，有线电视作为垄断行业及暴利行业，成为举国关注的焦点。

歌华有线因资费大涨发布公告称：此次调价将为歌华有线每年带来1.4亿元的新增收益。歌华有线还预言说，用户月均消费额也将会大大提高。

歌华有线有线电视收看维护费涨了价，别以为那不过只是北京的事，歌华有线的事，全国的有线电视网都看得眼红，紧随其后，都要涨了。原来一年收144元，现在一年收216元。

就是那句话：都是垄断惹的祸。

我们真弄不明白：有线电视的运营权为什么必须是垄断经营?为什么小心翼翼地为垄断保留这么一块飞地?

就连严加管制的国资电视台，一个省会城市也有省、市两大系列十来家电视台，拉开战场，打一场收视率大战，可为什么有线电视的运营商只有一家?是因为有线电视的运营权是一块大肥肉，而只能吃独食吗?这里有一点市场经济的味道吗？

七、医疗业 

暴利率****  暴利绝对值****

垄断程度*****  公众评价恶誉度*****

排在第七位的为医疗业。2004年，

中国医疗业的暴利、药价虚高的问题，再次成为媒体关注的焦点。而医疗业也已连续两年位列《中国十大暴利行业》。今年仍再次入选。

有位糖尿病患者去西安唐都医院看病，医生在给他开的处方上写了糖尿病的常用药盐酸二甲双胍片3瓶，他到医院的缴费处一划价，3瓶贵州圣济堂产的盐酸二甲双胍片，每瓶药价为每瓶46.80元，三瓶共计140.40元。

零售店将出厂价不过5元的药加价到9元己属暴利，涨幅己高达80%，而国家规定的批零差价为15%，已超过国家规定的批零差价的300～400%，可医院以5元买进的药，却以46.80元卖给了患者!暴利超过了900%！

什么行业的利润能达到如此程度？

我们曾寄希望于平价药房，能平抑虚高的药价，可问题是，中国制药业所生产的药品，80%的份额是通过医院药房，进入患者的口中的，如果降价战的战火不能烧进医院药房，中国医药业的现状仍难改观。

办法已经有了，那就是医药剥离，可医药剥离我们都说了好几年了，就是只听楼梯响不见人下来。你说怎么办?

很可能，管理层正在想办法，怎么能既不伤贪官，又能反腐败，想出这样的办法，当然很费时日。

八、教育

暴利率****  暴利绝对值****

垄断程度****  公众评价恶誉度*****

最近，教育乱收费的问题再一次成为中国的焦点话题，起因是在10月26日举行的教育部新闻发布会上，教育部部长周济批驳了日前流行的教育乱收费(十年)2000亿元的说法。那么教育究竟是不是暴利行业?

今年8月，国家发改委公布2004年上半年价格举报6大热点，教育乱收费投诉高居价格投诉榜首。2004年，教育乱收费已经持续四年位居榜首。

从2003年底国家发改委在全国组织部署教育收费专项检查的数据中就可窥一斑。根据对20个省6.3万多所大、中、小学和教育主管部门的检查，查出违法收费案件1.2万余件，违法收费金额21亿多元。如此数量庞大，是个别学校的问题吗?

看看乱收费的花样也让人瞠目结舌，其种类各异、千奇百怪，贯穿着整个受教育阶段。

其中招生录取时有捐资助学费、点招费、提档费、查卷费等；新生入学时有择校费、建校费、复读费、高学费、住宿费、借读费等；在校学习时有超编费、考试费、重修费、复习费、辅导费、补课费等；后勤服务中有课桌椅维修折旧费、水电费、就餐卡费、卧具洗涤费、单车寄存费等；离校毕业时有就业指导服务费、派遣费、信息费、毕业生审定费、毕业证书费等。

2004年8月所暴露出来的北航招生丑闻，又揭开了大学招生乱收费的冰山一角。在如此严格的制度设计中，中国的名牌大学仍有如此惊人的收费黑洞。公然拿着高考的分数卖钱，一个考生一收便是10万元。

难怪中国的老百姓将教育乱收费，列为新的压在老百姓头上的三座大山之一了。

九、教材出版业

暴利率****  暴利绝对值****

垄断程度****  公众评价恶誉度****

教材和教学辅导材料类书籍，

为全国除此而外的其它图书销售总金额的350%，教材和教学辅导材料类书籍销售利润，为全行业平均利润的520%！

教材和教学辅导材料类书籍的利润为何会丰厚到如此程度?

那是因为教材和教学辅导材料类书籍的利润，实现了难以想像的利润最大化。

课本的出版发行是一个萝卜一个坑，每学期放假前，学校下学期所需的课本要向新华书店预报征订数，否则新学期开学，学生就有可能拿不到课本。再加上课本的发行是新华书店直接面对终端用户，没有中间环节，于是既没有库存成本，也没有发行成本。

书价大致是这样构成的：

印刷费及纸张成本约在书价中占到23～25%，也就是说一本定价20元的书，从印刷厂出来的价钱尚不到5元，作者的稿酬在8～10%左右，为1.60～2.00元，出版社利润一般在10%左右，为2元。如果由出版社自己总发行，再加5%的发行费，即1元。剩下的45～50%，近10元的利润被零售商拿走。

你可以想像，中国还有什么商品的利润，能与课本有可比性。

十、网络电子游戏业

暴利率*****  暴利绝对值***

垄断程度**  公众评价恶誉度**

在2004年胡润版的《中国百富榜》上，

胡润为新首富黄光裕估计的身家是105亿元，为陈天桥估价88亿元。于是，陈天桥已上升到了《中国百富榜》次席的位置。不过，胡润计算百富榜的时候，盛大网络的股价为24美元，可就在胡润版的《中国百富榜》公布的翌日，盛大在NASDAQ的最新股价，已经涨到了28.53美元，这样，陈天桥所拥有的股票市值，已经超过120亿元。超过了黄光裕的身价，而成为新的中国首富。

陈天桥让我们重新认识网络游戏，不要把网络游戏说得一无是处，网络游戏是个大产业。2004年网络游戏甚至为中国法制提出了一个新难题，提出了如何保护公民网上的虚拟财产的问题。

中国虚拟游戏装备的年交易量，应该不小于年游戏点卡销售额的2倍，也就是40亿元，在韩国、我国台湾省等网游发达的地区，虚拟财产年交易额已达数十亿美元。

当中国人视网络游戏为电子海洛英的时候，全球的投资人却视游戏软件业为振兴新经济的发动机。我们又该如何看待，如何评价这件事？